Hochwertige Nießbrauch-Kapitalanlage in Schwabing-West Olympiapark | Für langfristig denkende Käufer

Diese Wohnung liegt ruhig und grün am Übergang von Schwabing-West zum Olympiapark – eine Lage, die man in München selten so ausgewogen findet: urban angebunden und trotzdem zurückgezogen. Über die Jahre wurde konsequent in die Substanz des Sondereigentums investiert. Elektrik und Leitungen wurden erneuert, Bad, Heizung und Böden sind auf aktuellem Stand; das Sondereigentum präsentiert sich ohne Sanierungsstau. Wer langfristig denkt, findet hier eine seltene Verbindung aus gefragter Lage, gepflegtem Zustand und einem Kaufpreis deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert. Hinter der Wohnungstür öffnet sich ein heller, offener Wohnraum von über 60 Quadratmetern. Der Grundriss wurde bei der Sanierung bewusst geöffnet und lässt Licht und Raum großzügig wirken – bei Bedarf lässt er sich wieder in vier Zimmer unterteilen. Das Schlafzimmer liegt zurückgezogen und ruhig. Die beiden Loggien setzen zwei ganz unterschiedliche Akzente: Die eine blickt über den Garten in einen begrünten, sehr ruhigen Innenhof; die andere öffnet sich Richtung Olympiapark. Materialien und Ausführung geben den Räumen Charakter: massives Vollholzparkett, ein 2026 neu gestaltetes Bad und eine offene Küche mit Rückwand aus italienischem Lavastein. Zur Wohnung gehören außerdem ein Kellerabteil und ein begehbarer Dachspeicher mit Fenster und Stehhöhe, heute als Atelier genutzt. Die Heizungsanlage wurde 2023 komplett erneuert (Erdgas). Da der Energieausweis älteren Datums ist, bildet er diesen Stand noch nicht ab - ist aber weiterhin gültig. Verkauf im Nießbrauchmodell – eine etablierte Form der langfristigen Kapitalanlage. Für Sie als Käufer bedeutet das: >> Kaufpreis unter Verkehrswert. Sie erwerben deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert. Dieser Abschlag ist die Gegenleistung dafür, dass die heutigen Bewohner ihr lebenslanges, im Grundbuch gesichertes Nießbrauchrecht behalten. >> PERSPEKTIVE: Zwei Effekte können den Wert Ihres Eigentums über die Zeit beeinflussen: die mögliche Wertentwicklung der Immobilie selbst und der Nießbrauch, dessen Kapitalwert mit kürzerer Restlaufzeit planmäßig sinkt. Der anfängliche Abschlag schmilzt also über die Jahre ab. Eine bestimmte Wertentwicklung ist damit ausdrücklich nicht zugesagt. Nießbrauch im Detail: Der Nießbrauch liegt bei den beiden Verkäufern, aktuell 70 und 58 Jahre alt. Er ist lebenslang und im Grundbuch dinglich abgesichert, er endet mit dem Tod der länger lebenden Person. Die Nießbraucher dürfen die Wohnung während dieser Zeit auch an Dritte vermieten. Sie tragen die laufenden Kosten und die gewöhnliche Instandhaltung, etwa Hausgeld, Betriebskosten und kleinere Reparaturen. Größere bauliche Erneuerungen und der Erhalt der Bausubstanz liegen beim Eigentümer. Die genaue Kostenverteilung regelt der notarielle Kaufvertrag.

Ankommen im Münchner Norden, dort wo Schwabing-West an den Olympiapark grenzt. Die Wohnung liegt in unmittelbarer Nähe zum Nymphenburg-Biedersteiner Kanal, an einer ruhigen Fahrradstraße. Das Gelände war früher eine Seilerei; die angrenzenden Höfe wurden sorgfältig saniert und geben dem Quartier einen wunderbaren Charakter. Von der einen Loggia fällt der Blick über den Garten in einen sehr ruhigen Innenhof, die zweite öffnet sich Richtung Olympiapark. Grün und Naherholung liegen unmittelbar vor der Tür: Olympiapark und Luitpoldpark sind in wenigen Minuten zu Fuß erreichbar, mit weitläufigen Wegen zum Laufen, Radfahren und Spazieren. Das Umfeld entwickelt sich – und das spricht für die Lage. Rund um den Olympiapark werden die Quartiere Schritt für Schritt erneuert und modernisiert: Südlich ist mit dem Stadtquartier „Am Ackermannbogen" auf ehemaligem Kasernengelände ein durchgrüntes neues Viertel mit rund 2.250 Wohnungen entstanden; das direkt angrenzende Quartier „Olympiapark Ost" entwickelt die Stadt München derzeit mit Fokus auf moderne, klimafreundliche Wärme- und Mobilitätskonzepte weiter. Der Münchner Norden wächst so enger mit der Stadt zusammen, bei zugleich sehr guter Anbindung an Nahverkehr und Innenstadt. Und das Beste an dieser Lage bleibt dauerhaft: Weil Olympiapark und Luitpoldpark geschützte Parkanlagen sind, ist der grüne, offene Charakter vor der Tür langfristig gesichert – ein natürlicher Rückzugsort mitten in einer Stadt, die ringsum dichter und lebendiger wird. Cafés, Einkaufsmöglichkeiten und der öffentliche Nahverkehr sind gut erreichbar, die Innenstadt schnell angebunden.

In diese Wohnung wurde konsequent investiert. Der Stand der wichtigsten Gewerke: * zentrale Erdgasheizung, 2023 neu eingebaut (Energieausweis noch auf alte Öl Anlage ausgestellt!) * Haus ist mit Glasfaser angebunden * Bad komplett neu 2024/2026, Badmöbel von Montana (dänisches Design) * Elektrik und Wasserleitungen komplett erneuert (2014) * 2014 Neuer, schallisolierter Esstrich verlegt * Wände und Decke komplett neu verputzt in 2014 * Fenster erneuert * Aluminium-Außenjalousien, 2026 * massives Vollholzparkett, 23 mm * offene Küche mit Rückwand aus italienischem Lavastein * Sicherheitstür mit Stahlkern und Mehrfachverriegelung * durchgehend hochwertige Beleuchtung * zwei Loggien mit unterschiedlicher Ausrichtung (Innenhof und Olympiapark) * Kellerabteil und begehbarer Dachspeicher mit Fenster, aktuell als Atelier genutzt

Nebenflächen: Zur Wohnung gehören laut Eigentümer ein Kellerabteil (ca. 2,75 × 2,10 m) und ein begehbarer Dachspeicher in ähnlicher Größe, mit Fenster und Stehhöhe, aktuell als Atelier genutzt. Der genaue sondereigentums- bzw. sondernutzungsrechtliche Status ergibt sich aus der Teilungserklärung. Wohnfläche: ca. 91 m² in der heutigen offenen Grundrissvariante; nach Wohnflächenverordnung im 4-Zimmer-Grundriss (inkl. anteiliger Loggien) ca. 89 m². Der offene Grundriss lässt sich bei Bedarf wieder in vier Zimmer unterteilen. Verkaufsform: Verkauf mit Nießbrauchvorbehalt zugunsten der beiden Verkäufer, bis zum Längerlebenden. Der Kaufpreis liegt aufgrund des Nießbrauchs deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert. Hinweis zur Finanzierung: Immobilien mit Nießbrauch sind in der Regel nicht klassisch bankfinanzierbar. Der Kaufpreis ist aus Eigenkapital zu erbringen. Alternativ lässt sich vorhandenes Vermögen beleihen. Verfügbarkeit: Eigentumsübergang zeitnah möglich; die Eigennutzung durch den Käufer beginnt nach Ende des Nießbrauchs. Interesse? Melden Sie sich – wir zeigen Ihnen die Wohnung und rechnen das Nießbrauchmodell gern individuell mit Ihnen durch. Alle Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers und Dritter und erfolgen ohne Gewähr; Zahlenangaben sind, soweit nicht ausdrücklich anders vermerkt, Circa-Angaben. Der geschätzte Verkehrswert stellt keine gutachterliche Wertermittlung dar. Eine bestimmte Wertentwicklung wird nicht zugesagt. Dieses Inserat ersetzt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.