Wer kauft eine Ferienwohnung am Bodensee?

Zwei Gruppen. Eigennutzer, die einen Zweitwohnsitz für Urlaub und Wochenenden suchen, und Kapitalanleger, die auf Ferienvermietung setzen. Für die erste Gruppe zählen Lage, Ausblick und Ausstattung, für die zweite die nachweisbare Auslastung und Rendite. Eine gute Vermarktung spricht beide gezielt an.

Sollte ich möbliert verkaufen?

Bei Ferienwohnungen ist das oft sinnvoll. Inventar und Ausstattung sind besonders für Anleger ein Pluspunkt, weil die Wohnung sofort vermietbar bleibt. Wichtig ist eine saubere Inventarliste, die festlegt, was im Kaufpreis enthalten ist. Das vermeidet Diskussionen in der Verhandlung.

Steigert eine bestehende Ferienvermietung den Wert?

Für Anleger ja, sofern Sie die Auslastung und die Einnahmen der letzten Jahre belegen können. Wichtig ist, dass die Vermietung genehmigt ist. In manchen Gemeinden bestehen Regeln gegen Zweckentfremdung, und die Gemeinschaftsordnung der Eigentümer muss Ferienvermietung zulassen. Diese Punkte klären wir vor der Vermarktung.

Fällt beim Verkauf einer Ferienwohnung Steuer an?

Häufiger als bei einem Eigenheim. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift bei einer reinen Zweit- oder Ferienwohnung in der Regel nicht im gleichen Umfang. Wird innerhalb der zehnjährigen Frist mit Gewinn verkauft, ist dieser oft steuerpflichtig. Das ist ein Fall für den Steuerberater, den ich bei Bedarf empfehle.

verkaufen · 2. Juni 2026 · Aktualisiert 2. Juni 2026

Ferienwohnung verkaufen am Bodensee - Käufer, Vermietung, Steuer

Eine Ferienwohnung am Bodensee verkauft sich anders als ein Eigenheim. Wer als Käufer infrage kommt, welche Rolle Ferienvermietung und Inventar spielen und worauf Sie bei Zweitwohnungssteuer und Spekulationsfrist achten sollten.

Blick auf Uhldingen-Mühlhofen am Bodensee

Eine Ferienwohnung am Bodensee ist für viele Eigentümer eine Herzensimmobilie - und beim Verkauf trotzdem ein eigener Fall. Sie wird anders bewertet, anders vermarktet und steuerlich anders behandelt als das selbst bewohnte Haus. Wer das von Anfang an berücksichtigt, verkauft schneller und zu einem besseren Preis.

Zwei Käufergruppen, zwei Argumentationen

Ferienwohnungen am Bodensee kaufen vor allem zwei Gruppen, und sie ticken unterschiedlich:

Eigennutzer suchen einen Zweitwohnsitz für Urlaub, Wochenenden und den Ruhestand. Für sie zählen Lage, Seenähe, Ausblick, Ausstattung und das Gefühl beim Betreten.
Kapitalanleger rechnen. Sie interessieren sich für die erzielbare Mietauslastung, die laufenden Kosten und die Rendite der Ferienvermietung.

Eine gute Vermarktung bedient beide Seiten: emotionale, hochwertige Bilder für die Eigennutzer und belastbare Zahlen zur Vermietung für die Anleger. Welche Gruppe für Ihre Wohnung die stärkere ist, hängt von Lage und Schnitt ab.

Möbliert verkaufen und das Inventar klären

Anders als beim Eigenheim wird eine Ferienwohnung oft möbliert verkauft. Für Anleger ist das ein klarer Vorteil, weil die Wohnung ohne Zwischenschritt weitervermietet werden kann. Entscheidend ist eine saubere Inventarliste, die festhält, was im Kaufpreis enthalten ist und was nicht. Das schützt beide Seiten und vermeidet Streit bei der Übergabe.

Ferienvermietung als Werttreiber - mit Genehmigung

Eine nachweisbare Ferienvermietung kann den Wert für Anleger deutlich erhöhen. Voraussetzung sind zwei Dinge:

Belegbare Zahlen: Auslastung und Einnahmen der letzten Jahre, idealerweise mit Buchungsnachweisen.
Zulässigkeit: Manche Gemeinden regeln die Zweckentfremdung von Wohnraum, und die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer muss die Ferienvermietung erlauben.

Diese Punkte prüfen wir vor der Vermarktung. Eine Wohnung, deren Vermietung sauber genehmigt und dokumentiert ist, verkauft sich an Anleger spürbar leichter.

Die laufenden Kosten transparent machen

Käufer einer Ferienwohnung kalkulieren die Folgekosten genauer als bei einem Eigenheim. Dazu gehören:

Hausgeld und Stand der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft
Zweitwohnungssteuer, die viele Bodensee-Gemeinden erheben
Kosten für Verwaltung, Reinigung und Schlüsselservice bei Vermietung

Wer diese Zahlen offen auf den Tisch legt, wirkt seriös und beschleunigt die Entscheidung. Verschwiegene Kosten tauchen spätestens beim Notar auf und kosten dann Vertrauen.

Die steuerliche Seite

Beim Verkauf einer Ferien- oder Zweitwohnung greift die Steuerbefreiung für selbst genutztes Wohneigentum in der Regel nicht im gleichen Umfang wie beim Hauptwohnsitz. Wird die Wohnung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist mit Gewinn verkauft, ist dieser häufig einkommensteuerpflichtig. Bei vermieteten Objekten kommen Themen wie die Abschreibung hinzu.

Das sind individuelle Fragen, die schnell um relevante Beträge gehen. Klären Sie sie vor dem Verkauf mit einem Steuerberater - bei Bedarf empfehle ich einen aus meinem Netzwerk.

Wie ich Ferienimmobilien vermittle

Ferien- und Zweitwohnungen am westlichen Bodensee vermittle ich mit Blick auf beide Käufergruppen: hochwertige Aufbereitung für Eigennutzer, belastbare Zahlen für Anleger. Dazu die Klärung von Genehmigung, Inventar und Folgekosten im Vorfeld, damit die Vermarktung sauber läuft.

Wenn Sie eine Ferienwohnung am Bodensee verkaufen möchten, starten Sie mit einer kostenfreien Wertermittlung oder einem Erstgespräch. Geht es um ein reines Renditeobjekt mit mehreren Einheiten, lesen Sie ergänzend Mehrfamilienhaus verkaufen am Bodensee. Beide ersten Schritte sind grundsätzlich kostenfrei und unverbindlich - Sie verpflichten sich zu nichts.